La recuperació sostinguda del sector immobiliari

Les dades relatives a l'habitatge que resulten de les estadístiques registrals i, sobretot, l'evolució d'aquests en 2016, mostren una tendència de fons positiva que podem avaluar, per comprendre-ho, a través de les diferents variables fonamentals del mercat immobiliari (preus i nombre d'operacions) i del mercat hipotecari (el finançament que permet funcionar a l'anterior).

Des del punt de vista del mercat immobiliari, en primer lloc, hem de fixar-nos en els preus. L'índex Case & Shiller aplicat a Espanya, que és el que utilitza el Col·legi de Registradors, mostra que els preus creixen de forma sostinguda des de fa dos anys, en l'entorn del 5% -6% anual, superior clarament a les inflacions que preveu Espanya i Europa.

Tanmateix, cal tenir en compte que es parteix de caigudes anteriors molt pronunciades i superiors al 30%, de manera que una recuperació a aquest ritme podria perllongar-se, en funció de l'evolució de les altres variables que hem de considerar.

La conclusió anterior s'ha de relacionar amb el nombre de transaccions i en aquest sentit, 2016 ha estat el primer exercici des de 2010 que es tanca amb més de 400.000 compravendes anuals, amb un augment proper al 14%. En aquest capítol convé més esmentar la demanda estrangera, que es manté fort, per sobre del 13%, tot i el descens percentual en les compres de ciutadans britànics, Brexit mitjançant, que estan sent substituïts per l'augment sobretot de francesos i alemanys, així com d'altres nacionalitats tradicionalment interessades en l'habitatge espanyola d'ús vacacional. Per tant, les compravendes d'habitatge van tenir un creixement vigorós, si bé cal matisar també que es partia de caigudes de més del 60% sobre els màxims històrics de 2006.

En resum des del punt de vista del mercat, les coses estan marxant aparentment bé, tot i que cal recordar que en el volum total de compravendes encara s'inclouen una important quantitat d'operacions d'inversors i una demanda embassada, que estava a l'espera que es donessin les condicions propícies.

Són dues circumstàncies que s'evidencien per la relació entre compres i hipoteques. Encara que la dada encara no està tancat, el 2016 es van inscriure al voltant de 280.000 hipoteques per a habitatge, és a dir, un 30% d'operacions es van realitzar sense finançament bancari. Al costat d'aquestes dades s'aprecien a l'alça en el preu del sòl que incideixen sobre el preu final de l'habitatge i és conegut que els baixos salaris, si no canvia la tendència, produeixen serioses dificultats per a la formació de noves llars, factor clau aquest últim per a un mercat d'habitatge sa, provocant l'efecte col·lateral de pujada dels lloguers.

El mercat hipotecari també llança xifres eloqüents, amb una hipoteca mitjana -capital prestadors que va pujar un 2% el 2016. En paral·lel, els interessos han continuat baixos, encara que amb un nou element, l'augment de les hipoteques a tipus d'interès fix, present ja en més del 30% dels nous crèdits hipotecaris, que, encara que pot encarir una mica el tipus mitjà, també es constitueix en factor d'estabilitat davant eventuals crisi.

A tot això s'uneix la disminució de l'esforç necessari per accedir a l'habitatge en propietat, ja que la quota mitjana mensual de les hipoteques va baixar un 2,7%, i suposa al voltant del 27,5% del salari mitjà, situant-se dins el límit recomanat de no dedicar al pagament de l'habitatge més d'un terç dels ingressos familiars.

L'últim punt d'anàlisi sobre el funcionament del mercat hipotecari el constitueix l'evolució dels impagaments.

Darrere de cada cas hi ha una història familiar d'esforç i patiment, i no poden menysprear les xifres, però la bona notícia és que el 2016 les certificacions per iniciar execucions hipotecàries van baixar prop d'un 34%, un percentatge similar al del descens de les dacions en pagament.

Tot això, convida a concloure que l'evolució de tots dos mercats, immobiliari i hipotecari, sembla caminar en el moment actual per una senda de recuperació moderada, però allunyada dels creixements exagerats de l'anterior cicle expansiu, que van produir després la delicada situació de crisi per tots coneguda, de la qual encara no ha acabat de sortir el nostre sector immobiliari.

Font: Expansión