La nova llei hipotecària ja està aquí. Fes comptes

Publicat el 7 de Març de 2019

L'esperada Llei reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari entrarà en vigor des de maig amb l'objectiu d'aportar major protecció al client i més seguretat a les entitats financeres

L'esperada Llei reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari entrarà en vigor des de maig amb l'objectiu d'aportar major protecció al client i més seguretat a les entitats financeres, que hauran d'estudiar millor la solvència del sol·licitant del préstec. Alguns bancs ja han començat a aplicar les novetats, però legalment tenen fins a finals de maig per a adaptar-se. Així que si estàs a punt de signar una nova hipoteca et val la pena esperar una mica o sol·licitar a l'entitat que les inclogui en el teu contracte. Molts canvis només afecten les noves signatures i suposen un bon estalvi de diners respecte a l'articulat actual. Per exemple, l'estalvi per les despeses que deixa d'assumir el client pot ser superior a 2.500 euros.

Deu dies abans de la signatura
Més informació i més clara

Els primers canvis els notaràs abans fins i tot de convertir-te en comprador. I és que els bancs tindran l'obligació de facilitar al client una sèrie de documents, com a mínim, 10 dies abans de signar el contracte.

Aquesta documentació ha d'aportar més informació i més clara del que era habitual. Entre els documents hi ha dos nous i molt importants: la FEIN (Fitxa Europea d'Informació Normalitzada), que té caràcter d'oferta vinculant durant almenys 10 dies i inclou informació personalitzada segons el teu perfil i el préstec que t'interessa; i la FiAE (Fitxa d'Advertiments Estandarditzats). En aquesta última han de constar les possibles clàusules, índexs de referència usats per a calcular l'interès que pagaràs, si hi haurà un interès mínim en cas de variació de l'índex de referència, la possibilitat que hi hagi un venciment anticipat en cas d'impagament de diverses quotes i quins serien els seus costos derivats, etc.

L'estalvi en les despeses: més de 2.000 euros

És el moment de revisar-lo tot per a comprovar que està correcte. Començant per les despeses que se t'aplicaran. En aquest punt ja no hi ha discussió: la nova llei hipotecària indica qui ha de pagar cada cosa. El banc paga la gestoria (entre 150 i 300 euros), els aranzels notarials per a l'escriptura (per a una hipoteca tipus de 150.000 euros suposaria entre 800 i 1.000 euros), la inscripció en el Registre de la Propietat (250 euros) i l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (IAJD), que a Madrid (varia en cada comunitat autònoma) serien al voltant de 1.125 euros per a un préstec de la quantitat esmentada. El IAJD li sonarà per la polèmica sentència del Suprem, que va canviar de criteri amb solo uns dies de diferència sobre si eren els bancs o els prestataris els qui havien d'assumir el seu pagament.

I el comprador no paga res? Sí. Continua pagant les despeses de taxació (entre 200 i 500 euros) i les segones còpies del notari, en el cas que les sol·liciti (uns 70 euros). A més no s'ha limitat la comissió d'obertura, però només es pot cobrar una vegada.

El banc també treballa

Amb la nova normativa el banc també està obligat a estudiar a fons la capacitat econòmica del client, tenint en compte, entre altres aspectes, els ingressos presents i futurs, el seu ús, els seus estalvis, despeses fixes, etc. Així mateix, ha de consultar l'historial creditici del client en el Banc d'Espanya.

En el moment de donar el sí
El notari ja no sol dóna fe

Amb la nova llei la figura del notari cobra major importància en la formalització de la teva hipoteca en escriptura pública ja que, passa a ser requisit obligatori previ del prestatari “comparèixer enfront del notari a l'efecte de que se li expliquin les condicions del préstec”. El client pot triar lliurement al notari al qual vol acudir, qui “proporcionarà assessoria imparcial i gratuïta al prestatari”, apunten des del Consell General del Notariat.

No et poden obligar a signar altres productes

En aquesta supervisió també està inclòs que el banc no et pot obligar a contractar altres productes vinculats a la hipoteca com a plans de pensions o targetes de crèdit, ni tan sols l'assegurança de vida que tradicionalment ha anat aparellat. “Si per ventura l'únic exigible seria el de contra incendis, si és que l'entitat demostra que va a titularizar el deute del teu préstec, i tampoc hi hauria obligació de contractar-lo amb ells”, explica Estefanía González.

D'aquí als pròxims anys

També hi ha canvis que t'interessa conèixer per als anys en què hauràs de fer front al pagament de les mensualitats. Per exemple els que afecten l'amortització anticipada del préstec.

Pagar abans d'hora

Si decideixes saldar el teu deute abans d'hora t'aplicaran una comissió de cancel·lació que serà menor a mesura que avanç el calendari. En concret, si la seva hipoteca és de tipus variable, i tant si l'amortització és parcial o pel total, se t'aplicarà, com a màxim, un 0,25% en els primers tres anys d'hipoteca i un 0,15% entre el tercer i el cinquè any. A partir d'aquest moment, desapareix la comissió. La teva hipoteca és a tipus fix? Llavors un 2% en els primers 10 anys i un 1,5% fins a la finalització.

La bona notícia és que aquestes comissions de cancel·lació es redueixen a la meitat respecte a les que es podien cobrar fins ara, però la dolenta és que només s'apliquen als nous contractes. No obstant això, a tenor dels càlculs dels experts de kelisto.es, al final aquesta rebaixa no suposa tants diners: uns 76 euros de mitjana en el cas d'una hipoteca variable i uns 86 euros en una a tipus de fix que s'amortitzin passats 18 anys, el moment estadíticamente més habitual per a cancel·lar aquest tipus de préstec.

Més seguretat enfront de les execucions

Tampoc afecten els procediments en curs els canvis en les execucions hipotecàries. Si ens trobem en la primera meitat de la vida de la hipoteca, les execucions no podran dur-se a terme fins que tinguis sense afrontar 12 quotes o els impagaments arribin al 3% del capital principal del préstec. No obstant això, si ja hem traspassat l'equador temporal de la hipoteca, s'eleva a 15 el nombre de quotes i al 7% la proporció del capital pendent.

El nou sistema de l'interès de demora

Quant a l'interès de demora, hi ha canvis significatius. Amb la legislació anterior es pactava entre les parts i va arribar a aconseguir el 25%, alguna cosa que recentment va ser considerat abusiu pel Tribunal Suprem, que la va limitar transitòriament a un 2% més de l'interès aplicat a la hipoteca. Ara, amb la nova llei no podrà superar en tres punts el tipus d'interès de la hipoteca contractada.

Canviar d'hipoteca o de banc és més fàcil

Les comissions també varien en canviar un préstec de tipus variable a un altre a tipus fix. Si ho fas entre productes de la mateixa entitat (novació), et podran aplicar una comissió de fins a un 0,15% com a màxim durant els tres primers anys de vida de la hipoteca, però a partir d'aquest moment no suposa cap despesa. La subrogació, canviar la hipoteca d'un banc a un altre, ja no té costos i es pot fer lliurement, però entre les entitats s'establirà un mecanisme de compensació.

 

Font: El País